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超六成地塊流拍或延期 廣州11月調整供地策略

發布時間:2018-11-11 17:08

廣州10月共有11宗商住地塊出讓,其中成功出讓4宗,6宗中止出讓,1宗延期。合富研究院分析稱,現階段房企普遍面臨“二級市場去化效率走低”“前端融資收緊”“后端開發銷售信心不足”等問題,預計這些問題均難以在短期內明顯改善,房企取地仍將謹慎。政府因此調整了供地策略,但對“優質土地”仍然傾向于“堅守價值”,后續土地成交將會是“有限度的改善”。

■新快報記者 丁燦

天河白云等中心區地塊也未成功出讓

10月廣州11宗商住地塊中近40%來自中心區,且不乏優質稀缺宅地,如:天河區廣氮地塊、海珠區一線望江的大干圍地塊和白云區金沙洲地塊,亦有外圍增城區朱村地鐵上蓋等優質地塊。而其中,天河區商住地塊面臨如此“尷尬”,實屬罕見。根據消息稱,部分房企認為廣氮AT0607113地塊面積僅1.8萬m2,起拍樓面價高達32000元/m2,“發展空間不足,定價能力不強”,最終放棄競價。

合富研究院認為10月份流拍土地可以分為兩類: 其一是起拍價較高,尤其是在現時二級市場景氣下行的情況下,土地起拍價對地塊溢價空間造成明顯抑制,無利可圖或甚至虧損。廣州10月份6宗“終止出讓”的土地,地價房價比值均接近六成,如果加上其他財務成本和配建成本,按現狀的市場背景推算將來開發產生的溢價空間相對較小,其中部分地塊所處區域的去化速度亦較難達到房企投資回收期(現時多數房企更傾向于在較短時期能夠形成走量回籠資金)要求。 其二是放在以往的時點來看無疑屬于“靚地”,但放在現時“資金”與“市場環境”下,對于企業而言則仍“不夠靚”。細看包括大干圍、廣氮和金沙洲等中心區地塊,或多或少存在瑕疵,這對企業取地決心帶來影響。

調整策略,提高供應地塊素質

針對當前的土地低潮期,政府已逐步調整推地策略,如提高供應土地素質。自10月24日廣州中心區天河廣氮113號地塊、金沙洲地塊和白云江高中心等地塊終止之后,廣州于11月4日另掛牌中心區兩宗質素相對較好的地塊,包括廣氮不臨路的084號地塊和逐步成熟的廣鋼新城地塊。

本次掛出的廣氮AT0607084地塊占地面積達5.2萬m2,滿足了“大體量需求”,但起拍樓面價高達34000元/m2,總價更是高達52.7億元。廣州中原研究發展部認為,該價格對于部分中型房企而言難以“吞食”,預計該地塊以吸納標桿房企為主。而本次掛出的廣鋼AF040225-A地塊起拍價樓面價為28150元/m2,價格相對適中。面對板塊缺貨,廣鋼板塊發展日趨成熟等積極因素刺激,該地塊極有可能成為本輪出讓中各路房企重點關注對象。

另外,合富研究院認為部分土地起拍價格會適當調低,如近期包括花都等部分土地起拍價出現回調。與此相對應的是,花都二級市場成交相對乏力(2017年以前廣州作為樓市成交大戶,月均成交10萬—15萬㎡,但2018年至今年10月,花都區域去化效率持續低迷,月均成交萎縮至5萬—7萬㎡)。

本文來源:新快報 責任編輯:翁娜_NO4382

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